土增清算中層高系數法下的建安成本的分分合合

來源:稅屋 作者:稅語說 人氣: 發布時間:2019-11-11
摘要:土地增值稅清算中,成本分攤一直是個難題與爭議點,分攤方法五花八門,分攤的結果又各不相同,到底哪個方法更合理,往往仁者見仁智者見智/稅企來回扯皮。為了統一口徑,稅務機關最喜歡的方法就是按建筑面積大平均,但具體到建安成本,建筑面積大平均的方法似...
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  土地增值稅清算中,成本分攤一直是個難題與爭議點,分攤方法五花八門,分攤的結果又各不相同,到底哪個方法更合理,往往仁者見仁智者見智/稅企來回扯皮。為了統一口徑,稅務機關最喜歡的方法就是按建筑面積大平均,但具體到建安成本,建筑面積大平均的方法似乎又存在明顯不合理之處,比如同一棟建筑物上半段是住宅,下半段是底商,底商層高通常在4.2-6米之間,而住宅層高一般在3米左右,兩者層高差異較大,傳統的建筑面積分攤方法沒有考慮這種不同層高對建安成本的影響,實質上是有失客觀的,而層高系數法恰好可以彌補這種不足,部分省市稅務機關也明文賦予了納稅人使用層高系數的權利。

  通過一個例子了解層高系數法:

待分攤建安成本                      20,000
住宅建筑面積                      40,000
住宅層高                         2.5
商業建筑面積                      60,000
商業層高                           5
 
  建筑面積法  層高系數法
住宅分攤系數 40% 25%
商業分攤系數 60% 75%
住宅分攤建安成本         8,000        5,000
商業分攤建安成本        12,000       15,000


  注:層高系數法

  商業層高系數=商業層高/住宅層高=5/2.5=2

  住宅分攤系數=住宅建筑面積/(住宅建筑面積+商業建筑面積*層高系數)=40,000/(40,000+60,000*2)=25%

  商業分攤系數=商業建筑面積*商業層高系數/(住宅建筑面積+商業建筑面積*層高系數)=60,000*2/(40,000+60,000*2)=75%

  到上面這一步一般沒有爭議,但歸集到土增清算扣除金額時就會有很大爭議,比如貴州省目前仍實行兩分法暨普通住宅與其他類型房地產,假設其他類型房地產中有商業和非普通住宅,且兩者清算時銷售比例不一致,該如何歸集建安成本扣除金額,就有兩種不同思路了——“分法”與“合法”。“分法”的邏輯:其他類型房地產建安成本扣除金額=(商業建安成本*商業銷售比例+非普通住宅建安成本*銷售比例),“合法”的邏輯:其他類型房地產建安成本扣除金額=其他類型房地產建安成本*銷售比例。舉個例子便于理解:

待分攤建安成本                      20,000
普宅建筑面積                      30,000
普宅層高                         2.5
非普宅建筑面積                      10,000
非普宅層高                         2.5
商業建筑面積                      60,000
商業層高                           5
 
  建筑面積法 層高系數法
普宅分攤系數 30% 18.75%
非普宅分攤系數 10% 6.25%
商業分攤系數 60% 75%
普宅分攤建安成本         6,000        3,750
非普宅分攤建安成本         2,000        1,250
商業分攤建安成本        12,000       15,000
 
   “分法”  “合法”
非普宅銷售比例 80%  
商業銷售比例 60%  
其他類型房地產銷售比例   62.86%
其他類型房地產可扣除建安成本        10,000       10,214.75


  注:1、“分法”其他類型房地產可扣除建安成本=非普宅分攤建安成本*非普宅銷售比例+商業分攤建安成本*商業銷售比例=1,250*80%+15,000*60%=10,000

  2、“合法”其他類型房地產銷售比例=(10,000*80%+60,000*60%)/(10,000+60,000)=62.86%

  其他類型房地產可扣除建安成本=其他類型房地產分攤建安成本*其他類型房地產銷售比例=(1,250+15,000)*62.86%=10,214.75

  從上例計算分析可見兩種邏輯算出的扣除金額有差異。那么哪種邏輯是“正確”的呢?作者認為無論何種分攤方法,土增稅的成本在各個業態、分類之間的歸集其實都是個近似的過程,并不存在絕對正確的方法,所以你會發現財政部或者總局的文件里幾乎沒有強制性的分攤規定,表述最多的字眼是“合理”,至于地方上的稅務機關制定的某些強制性分攤方法(如建安一律按建面法,暫不討論這些規定是否有上位法依據是否與上位法沖突)也并非主要從正確與否或者合理性的出發點來考慮,更多地是為了統一口徑。回到本例中,“分法”和“合法”到底哪個更合理呢?其實并不不容易下結論,如果認為銷售比例應和清算分類(三分、兩分等)相匹配,或者認為土增清算中扣除金額應匯總到清算分類的維度,那么“合法”更合理;如果為了和層高系數法保持邏輯一致(好不容易把成本分開了為啥又混到了一起),那么“分法”更合理。除了層高系數法,專屬成本也會遇到同樣的問題。作者傾向于“合法”,“分法”似乎看起來更精確,但土增清算成本歸集分攤本來就是一個精確度與效率妥協的結果,沒必要弄得那么細致了吧,歸集到三分、兩分足矣。當然如果沒有明確的政策規定,這個政策空間納稅人倒是可以充分利用一下。

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